固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。
本来であれば毎年度評価替えを行い、この結果得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが公正かつ公平な税制を実現することになりますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあることなどから、土地と家屋については、原則として、3年間評価額を据え置く制度（3年ごとに評価額を見直す制度）がとられています。

評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。

なお、土地の価格については、評価替え年度以外の年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により、評価を修正できることとなっています。

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